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Übertragung vermieteter Gebäude bis 31.7.2008 möglicherweise vorteilhaft

Juli 2008

Abschaffung der Aufwertungsmöglichkeit bei unentgeltlich erworbenen Liegenschaften

Im Fall eines Erwerbs eines vermieteten Gebäudes ab 1.8.2008 durch Schenkung oder Erbschaft muss der Rechtsnachfolger die Gebäudeabschreibung auf Basis der historischen Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers ermitteln. Eine Aufwertungsmöglichkeit ist ab diesem Zeitpunkt nicht mehr vorgesehen.

Erfolgt der unentgeltliche Erwerb jedoch noch bis 31.7.2008, besteht die Möglichkeit, die Abschreibung auf Antrag von den (in aller Regel höheren) fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt der Schenkung oder der Erbschaft zu berechnen. Die fiktiven Anschaffungskosten entsprechen dabei im Wesentlichen dem Verkehrswert des vermieteten Geb äudes. Die Aufwertung auf die fiktiven Anschaffungskosten führt im Ergebnis zu höheren Abschreibungen und somit zu einer oft nicht unerheblichen Steuerersparnis. Aus diesem Grund könnte eine Übertragung eines vermieteten Gebäudes vor dem 1.8.2008 vorteilhaft sein, obwohl bis 31.7.2008 noch Erbschafts- und Schenkungssteuer erhoben werden. Bei bestimmten Konstellationen, etwa bei Verkauf zum dreifachen Einheitswert, lässt sich die Schenkungssteuer auch schon vor dem 1.8.2008 vermeiden - es fällt allerdings Grunderwerbsteuer an. Die Aufwertungsmöglichkeit auf die fiktiven Anschaffungskosten bleibt erhalten, da ertragsteuerlich von einem unentgeltlichen Erwerb auszugehen ist.

Verbesserungen bei Zehntel- und Fünfzehntelabsetzungen nach dem 31.7.2008

Bei Schenkungen vor dem 1.8.2008 dürfen die begünstigten Zehntel- und Fünfzehntelabschreibungen für Instandsetzungs- bzw. bestimmte Herstellungsaufwendungen vom Rechtsnachfolger nicht fortgeführt werden. Darüber hinaus kann durch die Schenkung auch eine Nachversteuerung der in der Vergangenheit beschleunigt abgeschriebenen Herstellungsaufwendungen ausgelöst werden.

Ab dem 1.8.2008 kommt es auch im Zusammenhang mit der Fortführung der offenen Zehntel- und Fünfzehntelabsetzungen zu einer Änderung der Rechtslage. Die offenen Absetzungen können künftig bei jeder Form der unentgeltlichen Übertragung, also auch bei Schenkungen, vom Rechtsnachfolger fortgeführt werden. Bislang war dies nur bei Erwerb von Todes wegen zulässig, sofern der Erbe die Gebäudeabschreibung vom Einheitswert und nicht von den fiktiven Anschaffungskosten berechnete.

Eine Nachversteuerung bereits steuerlich geltend gemachter begünstigter Herstellungsaufwendungen hat ab 1.8.2008 nur mehr im Fall einer entgeltlichen Übertragung einer Immobilie zu erfolgen. Schenkungen von Gebäuden lösen daher ab 1.8.2008 keine Nachversteuerung mehr aus.

Bild: © Henry Schmitt - Fotolia

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