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Artikel zum Thema: Bestandzins

Fremdüblichkeit eines Mietvertrags zwischen nahen Angehörigen

Es ist der fehlende Interessensgegensatz (wie er typischerweise zwischen einander fremden Vertragsparteien anzunehmen ist), der dazu führt, dass von der Finanzverwaltung besonders strenge Anforderungen an die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen gestellt werden. Das Bundesfinanzgericht hatte sich unlängst (GZ RV/3100919/2010 vom 18.11.2015) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem ein Ehepaar ein Wohnhaus und eine Arztpraxis an seinen Sohn vermietete. Fraglich war dabei, ob diese Vermietung unter nahen Angehörigen ertragsteuerlich und umsatzsteuerlich anzuerkennen sei. Die mit der Versteuerung der Einnahmen verbundenen Vorteile liegen in der (ertragsteuerlichen) Geltendmachung der mit der Vermietungstätigkeit zusammen-hängenden Aufwendungen sowie in dem Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit den Errichtungskosten der Gebäude.

Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen sind steuerlich dann anzuerkennen, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. In dem konkreten Fall wurden von dem Finanzamt mehrere Aspekte dargelegt, welche gegen eine fremdübliche Vermietung sprechen würden. Unter anderem wurde das Mietentgelt für das Wohnhaus nachträglich erhöht, es erfolgte eine verspätete Zahlung des Mietentgelts wie auch des Mieterhöhungsbetrags für die ersten Monate, die Vereinbarung bzgl. der Indexierung des Mietentgelts sei fremdunüblich, der Mieter habe die Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen und es existierte kein schriftlicher Mietvertrag in den ersten Monaten.

Das BFG prüfte jeden Aspekt im Detail und war dabei vielfach gegenteiliger Ansicht. So führt etwa die fehlende Schriftlichkeit einer vertraglichen Vereinbarung per se nicht zur steuerlichen Negierung des Vertragsverhältnisses. Wichtig ist hingegen, dass bedeutende Vertragsbestandteile wie etwa Höhe des Bestandzinses oder der zeitliche Geltungsbereich des Vertrags mit ausreichender Deutlichkeit fixiert sind. Es sei somit durchaus fremdüblich, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine mündliche Vereinbarung bestand, welche wenige Monate später schriftlich beurkundet wurde.

Insgesamt konnte an der Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses lediglich dahingehend gezweifelt werden, dass das Mietentgelt abweichend vom Vertrag erst am 19. jedes Monats (anstelle des Monatsersten) entrichtet wurde und dass der Erhöhungsbetrag in einem Jahr erst im April anstelle Anfang Jänner nachgezahlt wurde. Auf das wesentliche Gesamtbild abstellend kam das BFG jedoch zur für den Steuerpflichtigen erfreulichen Entscheidung, dass diese beiden Aspekte nicht zur Versagung der steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses führen. Es handelt sich dabei nämlich um Unregelmäßigkeiten, welche auch bei Mietverhält-nissen zwischen fremden Dritten durchaus vorkommen.

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